日本房地產宜｢買舊不買新、買小不買大｣
多年以來，日本東京的房價幾乎在底部盤整，所以日本人在投資房地產時，除了自用以外，最主要投資依據就是房屋出租報酬率，也就是出租坪效CP值(Cost/Price)。買入房地產來賺取未來的增值空間，在今年以前的東京是不容易的。由於今年2013年極有可能是東京房價的轉折點，當地業者圴預估明年就會看到房價有明顯的漲幅，但是因為還不明確。所以我們建議在今年年底以前進場東京房市，還是以東京最主要的收租報酬率來做為投資依據。如果明年的漲價預言成真，那就還可以當作多賺到的福利。 投資型不動產，一切以租金報酬率為準則，報酬率越高，房價越保值 由於過去20餘年間，日本房地產的保值和增值空間均不大。所以導致日本投資型不動產市場，一律都以租金報酬率為房價定價依據。投資機構或個人投資家，會買入東京都的不動產，主要著眼都是在於收租的報酬率。所以日本房屋買賣，一般都會提供該不動產的收租報酬率做為參考，並且大多都帶租客出售，換句話說，一買入房地產的當下，就可以開始收租。 所以買東京不動產，如果是純投資獲利為考量，沒有自住的需求，則應將本求利，一切以房地產租金收益最大化為前提，每坪的坪效CP(Cost/Price)值要最高，CP值越高的物件，未來才有保值性，因為有租金投報率在支撐，將來出售的房價，不僅不會跌，甚至還可以有漲價的機會。
我們以實際2013年9月份，日本房仲銷售的物件資料為依據，同樣都是在東京都新宿區1K(有kitchen廚房隔間的套房)的房型，離地鐵站5分鐘路程以內的套房出售資料來看。 屋齡太新，賺了租金卻賠了房價 屋齡只有1年的新成屋，售價是所有物件中最高的，達到2480萬日幣；接著到了屋齡8年左右，房價就掉到1980萬日幣;到了17年左右的屋齡，房價掉到最多，幾乎是當初新成屋房價的1半。這就解釋了為什麼日本人不會買新成屋來投資收租的原因了。因為從1年屋齡持有到17年後，雖賺到了租金，卻賠了大半的房價。 中古屋最保值，20年以上房價不再變動，報酬率最高 反而，屋齡28年以上的套房，房價維持不變，即使再過10年，來到將近40年屋齡左右，房價都還是維持住，不會下跌，理由就是投資報酬率維持在9%左右。這樣的投資報酬率，日本個人或投資機構，都會收購，即使經過10年或20年之後再賣出，只要租金市場沒有變化，仍舊是搶手的投資標的，如果出售時，銷售期也是各產品中最短的，大約2週至1個月就會被買走，是最容易脫手的產品。這樣的投資型不動產，也才是最穩當的標的。 小戶型的需求人口最多，租金也是上班族最能負擔，招租容易 至於買小不買大，這個理由也很簡單，東京都會區也跟台北市一樣，都是上班單身人口居多，小戶型的不動產需求遠大於家庭2人以上的市場。再者，大戶型的房屋，租金就會高達每月10萬~20萬日幣左右，相較單身套房每月租金5萬~9萬日幣，是屬於高價位的租金市場，招租本就不如低價位的套房來的容易。
就像台北市的情況，套雅房總是比3房2廳的住宅來得好租，投報率也是最好的，其道理是一樣的。不過，我們提到的是從租屋市場角度來看，買舊不買新、買小不買大這個道理是適用的。而日本東京的房地產，在今年以前，因為都還是租屋市場為主，所以更符合這個投資原則。
如果當地的房地產，是增值型為主，例如台北市，買來是為了賺未來的增值，收租報酬率不是重點，那買舊不買新、買小不買大的原則就不適用了。 資料來源：台灣搜房 http://www.soufun.com.tw
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