洋沖兄~本人一直有追看你的Blog，最近對投資日本物業很有興趣，但在選址及細節方便有些疑問，希望你可以解答。

本人有60萬流動資金，你覺得我在日本東京定大阪投資物業潛力較高?應該選擇買兩層細價樓或買一間大價樓?應該FULL PAY定係按揭貸款? 現在日本物業按揭貸款利率大約幾多?

首先，多謝你一直有追看我的Blog，我嘗試就你的盡力解答的個案，希望能幫助你在日本置業投資。

你有60萬現金，對日元大約為800萬日元，800萬日元在可以買到小套房。你想問買東京定大阪投資潛力較高，我嘗試幫你做以下分析:

東京是日本的首都，人口大約1200萬，是大阪的人口3倍，是日本人口最密集的地區，空屋率較低，租金回報大約6-8%，而入場費大約500萬起。如果是想追求物業升值潛力及保值能力，但唔介意租金回報較低，我覺得你應該買東京物業。

東京同大阪的物業就好像香港的港島樓同九龍樓一樣，升市時港島區樓會升先同升多過九龍樓，例如太古城。而跌市時抗跌能力較高。港島樓租金回報一般較九龍樓低，故新手買日本樓，買東京樓防守性會強D。

在東京，800萬日元在都心5區應該只能買到一個小套房。建議首選山手線及中山線車站10分鐘內物業，因為升值及保值能力較高，如新宿，池袋，品川，中野等地區。 如想買400萬物業，可以要買23區外物業，如八王子。

大阪人口較東京少，大約300多萬人。樓價相對較平，租金約8-12%，但空屋率較東京高。

在大阪，800萬日元可買到2個小套房。建議首選心齋橋，難波，梅田區，次選為新大阪站。如你追求高租金回報多於升值能力，買大阪樓較適合。

我認為買樓最重要考慮因素就係location，所以寧可買一個中心地區物業，都唔好買2個遠地區物業，因為升值能力較差，而且脫手較困難，想找人接貨都幾難。

有關full pay定按揭的問題，基本上日本物業按揭金額最少2000萬，最多做5成，15年還款，利率約3-3.5%，即係4000萬以上先可以考慮做按揭。所以800萬小套房只能full pay!

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